La Toscane connaît un nouvel âge d’or auprès des acheteurs étrangers. Le rapport Knight Frank Tuscany Market Insight 2025 met en lumière une région alliant art de vivre, fiscalité avantageuse et valeur patrimoniale. Une combinaison qui séduit de plus en plus d’ultra-high-net-worth individuals (UHNWIs) venant notamment des États-Unis, de France, du Royaume-Uni, d’Allemagne et du Benelux.
Un climat de confiance malgré les incertitudes
Alors que les tensions géopolitiques, les réformes fiscales et l’inflation bouleversent les marchés, la Toscane se distingue. Le régime italien de flat tax (imposition forfaitaire de 200’000 € par an sur les revenus mondiaux) attire les grandes fortunes. À cela s’ajoute un cadre de vie exceptionnel, un système de santé solide, deux aéroports internationaux et des établissements scolaires de haut niveau.
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+11,2 % de résidents étrangers en Toscane sur les 10 dernières années
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Lucca : +27 % de croissance des prix en 5 ans
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Florence : plus forte hausse annuelle des prix en 2024 (+6 %)
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Sienne et Val d’Orcia : propriétés prime autour de 5’000 €/m², soit moitié prix du cœur toscan
Éducation, accessibilité et propriétés clés en main
Pour les familles, l’éducation est un critère central. L’International School of Florence affiche complet, tout comme les établissements privés de Lucca et Sienne. En parallèle, les acheteurs privilégient désormais les biens « prêts à vivre » et performants sur le plan énergétique, au détriment des projets de rénovation longs et coûteux.
Les nouvelles lignes aériennes reliant Pise et Florence à Londres, Dubaï, Munich, Copenhague ou encore Belgrade renforcent l’attractivité de la région pour une clientèle internationale.
Ce que les acheteurs doivent savoir en 2025
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Taxe réduite à 2 % si le bien est déclaré en résidence principale (contre 9 % pour une résidence secondaire)
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Nouvelles règles de citoyenneté : désormais réservées aux personnes ayant au moins un parent ou grand-parent italien
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Programme “Retour des cerveaux” : exonération fiscale de 70 % pour les expatriés qualifiés
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Exonération de plus-value après 5 ans de détention
Attention toutefois : certaines propriétés agricoles ou historiques peuvent faire l’objet de droits de préemption, pouvant retarder la vente de 30 à 90 jours. Mieux vaut être accompagné d’un professionnel local aguerri.
Une région en croissance durable
Avec son patrimoine culturel, ses écoles internationales, son accessibilité et son art de vivre, la Toscane coche toutes les cases pour un projet de résidence secondaire… ou une nouvelle vie. Florence renforce son rayonnement culturel, tandis que Lucca devient un marché en pleine expansion. L’achat immobilier y est perçu comme une stratégie à long terme, autant qu’un choix de vie.
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